Zbliża się okres wakacji, a studenci już się szykują na szybsze odbycie sesji, staże, praktyki czy wyjazdy wakacyjne. Wielu planuje pozostawienie wynajmowanych lokali i myśli, jak uniknąć dodatkowych opłat, które ciążą na nich w skutek umowy. Na początku roku akademickiego studenci planują zostać w mieszkaniu lub pokoju albo do wakacji albo również na czas wakacji. W przypadku gdy się rozważa wypowiedzenie umowy, warto pamiętać o wielu prawnych aspektach, które często uniemożliwią wcześniejszą przeprowadzkę.
Umowa na czas nieokreślony
W przypadku umowy podpisanej na czas nieokreślony, wypowiedzenie może nastąpić z woli jednej ze stron – z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych. Termin wypowiedzenia może być wskazany w umowie. W przeciwnym wypadku będą obowiązywały terminy ustawowe. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach miesięcznych, to najemca jest zobowiązany złożyć wypowiedzenie najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. To znaczy, że planując wyprowadzkę we wrześniu należy umowę wypowiedzieć przed wakacjami.
Niemniej jednak, są przypadki, gdy wypowiedzenie umowy może nastąpić natychmiast, z dnia na dzień – na przykład, jeżeli w mieszkaniu występują wady. Umowa na czas nieokreślony daje możliwość przedterminowego wypowiedzenia najmu w dowolnym momencie z zachowaniem okresu wypowiedzenia, ale działa to w dwie strony – może to zrobić zarówno najemca, gdy nie spodoba mu się mieszkanie, jak i właściciel, gdy znajdzie osobę, która, na przykład, będzie chciała płacić więcej – komentuje Mateusz Wasiak, właściciel nieruchomości i wynajmujący pokoje w Łodzi, współzałożyciel Grupy KIWI.
Umowa na czas określony
Jeżeli umowa jest podpisana na czas określony, to jej przedterminowe wypowiedzenie może nastąpić, gdy zostanie umieszczona odpowiednia klauzula. Taka klauzula musi zawierać informację o okolicznościach, w których może nastąpić przedterminowe wypowiedzenie umowy. W przeciwnym wypadku nie będzie ona podstawą do wypowiedzenia. (art. 673 § 3 KC)
Jeżeli właściciel i najemca zawierają w umowie punkt o możliwości złożenia wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”, należy je zdefiniować: utrata dotychczasowego dochodu i niemożliwość pokrycia wydatków związanych z najmem, konieczności przeprowadzenia się do innego miasta ze względu na zmianę pracy. Wtedy jest pewność, że umowa będzie rozwiązana bezproblemowo. W przeciwnym wypadku o wystarczalności podstaw do wypowiedzenia zadecyduje sąd.
Ale czy należy czekać do końca okresu, jeżeli w mieszkaniu są wady, które mogą zagrażać zdrowiu? – Umowę podpisaną na czas określony, można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, gdy zaistnieją szkodliwe dla zdrowia warunki w wynajmowanym lokalu. Wypowiedzenie nastąpi wtedy, gdy właściciel nie zareaguje w określonym terminie i nie usunie czynników, które mogą spowodować uszczerbek na zdrowiu najemcy lub gdy będą one nie do usunięcia.
Właściciel nie odpowiada jednak za wszystkie wady, które mogą pojawić się w mieszkaniu. Ponieważ mogą one wyniknąć również z winy najemcy, który nie stosuje się do porządku domowego. Jeżeli najemca sam zaniedba łazienkę i pojawi się grzyb na silikonie pod prysznicem, to będzie nadużycie z jego strony. Warto o tym pamiętać. – twierdzi Mateusz Wasiak.
A jak wygląda sytuacja w przypadku innych wad? Jeżeli są inne wady, które powodują, że lokal nie może służyć do użytku najemcy, których wynajmujący nie usunie w odpowiednim terminie lub które nie mogą być usunięte, najemca również może złożyć wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym.
A co jeżeli umowa nie zawiera wyznaczonych przesłanek, określających „ważne przyczyny”?
Innym wyjściem, ale najlepszym i najbardziej preferowanym przez obie strony, może być rozwiązanie umowy za porozumieniem stron lub znalezienie innego najemcy na swoje miejsce, co często jest stosowane w Łodzi – komentuje Katarzyna Gorzędowska, inwestorka wynajmująca pokoje w Łodzi, Grupa KIWI. W innym wypadku wynajmujący mają prawo pobierać zapłatę za czynsz aż do końca trwania umowy najmu – dodaje.
– Tak, rozwiązanie umowy dla najemców pokoi spółki KIWI jest możliwe pod warunkiem znalezienia zastępstwa na swoje miejsce i przepisania umowy. Warto pamiętać, że żaden racjonalnie działający właściciel nieruchomości oddający lokal do użytku nie zgodzi się na inne rozwiązanie. – mówi Mateusz Wasiak.
Umowa najmu na czas określony, w dużym stopniu ogranicza możliwość jej przedterminowego wypowiedzenia. Jednak plusem jest przewidywalność – nie tylko najemca, lecz także wynajmujący mają pewność co do okresu, w którym lokal będzie zajęty. Co więcej, najemca nie ryzykuje utratą lokalu, kiedy wynajmujący będzie chciał zmienić najemcę.
Źródło: Materiał informacyjny Kiwi Sp. z o.o.
